5%, 10%, 7%, 6% of 1%: Wat houdt de wijziging van de verkooprechten/registratierechten in? Moet u wachten of kopen?

De Vlaamse regering zal deze zomer hoogstwaarschijnlijk de verkooprechten, beter gekend als registratierechten, bij de aankoop van een gezinswoning wijzigen. De vooropgestelde datum is 1 juni 2018. Vanaf dan verdwijnt het onderscheid tussen groot (10%) en klein beschrijf (5%) als sneeuw voor de zon. In de plaats komt een uniformering tot één tarief, met name 7%. De vraag die zich nu stelt, is of het beter is om te wachten tot de hervorming of nog snel uw voordeel te halen met de ‘oude’ regeling. Wachten of kopen?

1.Wat was de huidige regelgeving m.b.t. de verkooprechten nu weer?

Vandaag de dag betaalt u in Vlaanderen bij de aankoop van een gezinswoning, een appartement of bouwgrond een vergoeding (de registratierechten/verkooprechten). Dit bedrag is standaard 10% van de aankoopprijs. We spreken dan van groot beschrijf. Echter kan u als koper genieten van het zogeheten klein beschrijf (5% van de aankoopprijs) indien u een bescheiden woning aankoopt. Om te weten of u in aanmerking komt voor een vermindering van verkooprechten dient u te kijken naar het niet-geïndexeerde KI (kadastraal inkomen) en de gezinssituatie.

Bekijk een video en lees een blogbericht hierover via deze link: Klein beschrijf

Ook belangrijk om te weten is of u in aanmerking komt voor een abattement als het over de aankoop gaat van uw eerste woning. Kort samengevat is dit een mogelijke vrijstelling van registratierechten op de eerste 15.000 euro van het aankoopbedrag. Dit kan oplopen tot een korting van 750 euro (bij klein beschrijf) en tot 1.500 euro (bij groot beschrijf).

Ook hierover is er een uitgebreid blogbericht en bijhorende video: Abattement

Het abattement, het bijabattement en het renovatieabattement zullen echter verdwijnen met de invoering van de nieuwe regeling. Wie bij aankoop minder dan 200.000 euro betaalt (of 220.000 euro in de kernsteden en in de Vlaamse Rand) moet op de eerste 80.000 euro geen belasting betalen. Maar hier gaan we later dieper op in.

Een herziening van de verkooprechten was enigszins te verwachten omdat de laatste aanpassing weeral dateert van 1974. In de loop der jaren ontstonden er mazen in de wet die vervolgens heel wat kritiek uitlokten. Zo bestaat de mogelijkheid dat een riante villa t.w.v. 450.000 euro en gelegen op het platteland onder de regeling valt van klein beschrijf (5% registratierechten) terwijl een sober appartementje in de stad t.w.v. 145.000 euro onder de regeling van groot beschrijf valt (10% verkooprechten) . Een discrepantie die bij de wijziging van de verkooprechten vanaf 1 juni 2018 wegvalt.

2.Wat houdt de wijziging van de verkooprechten/registratierechten in?

2.1 Het nieuwe tarief van 7% bij aankoop gezinswoning

Zoals in de inleiding aangehaald, zal er een uniformering tot één tarief van 7% verkooprechten gehanteerd worden bij de aankoop van een gezinswoning. Verder is er nog een bijkomende vrijstelling bij de aankoop van een bescheiden woning. Maar er zijn enkele vereisten aan het nieuwe tarief van 7% verbonden, zo heeft deze regeling betrekking op:

• Bestaande woningen. Met andere woorden, bouwgronden die gelegen zijn in het Vlaams Gewest komen niet in aanmerking.
• De aankoop wordt gedaan door natuurlijke personen.
• Het moet gaan om een zuivere aankoop m.b.t. de geheelheid van de woning in volle eigendom.
• De kopers dienen er hun hoofdverblijfplaats (domicilie) te vestigen binnen de 2 jaar na de datum van de authentieke notariële akte.
• Belangrijk is dat kopers die reeds eigenaar zijn van een woning of bouwgrond (afzonderlijk en/of gezamenlijk) hier geen recht op hebben. Echter als men de huidige gezinswoning binnen een termijn van 1 jaar verkoopt en er dus nog slechts één woning in eigendom blijft (het nieuwe) kan men wel nog genieten van het tarief van 7%. Men heeft dus eigenlijk een jaar de tijd om de bestaande woning te verkopen. Dit wordt de tolerantie van het causaal verband genoemd.
• Tenslotte geldt dit tarief ook voor wie de woning verhuurt binnen de 3 jaar aan/via een sociaal verhuurkantoor (SVK) voor een perioden van tenminste 9 jaar.

2.2 Korting bij de aankoop van een bescheiden woning

U kan eventueel genieten van een bijkomende korting indien u een bescheiden woning zou aankopen. Deze korting kan oplopen tot 5.600 euro. Het is namelijk de vrijstelling op de eerste 80.000 euro van de aankoopsom, een bedrag waarop geen verkooprechten dienen betaald te worden. Wanneer wordt een woning als bescheiden beschouwd?

Dit hangt af van de ligging en de aankoopprijs.

Een woning die u buiten kernsteden of de Vlaamse rand koopt, krijgt het label bescheiden mee indien de verkoopprijs ≤ 200.000 euro bedraagt. Een woning die u wel binnen kernsteden of de Vlaamse rand koopt, krijgt het label bescheiden mee indien de verkoopprijs ≤ 220.000 euro bedraagt.

Onderstaand de lijst van de Vlaamse kernsteden:
Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde.

en de lijst van de gemeenten in de Vlaamse rand:

Alle gemeenten van het arrondissement Halle-Vilvoorde: Affligem, Asse, Beersel, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst;

De gemeenten Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren van het arrondissement Leuven.

2.3 Let op: wanneer dient u toch 10% te betalen? Dus geen korting.

Simpel, als uw aankoop niet aan de voorwaarden voldoet. M.a.w. als het niet gaat om een eerste woning en u er niet binnen de twee jaar uw domicilie heeft genomen. Ook een tweede verblijf blijft u onder de 10% regeling kopen. Bedrijfsvastgoed en bouwgronden genieten niet van de 7% regeling en voor een nieuwbouwwoning zal u nog altijd 21% btw dienen te betalen op de constructiewaarde en 10% verkooprechten op de grondwaarde.

2.4 Bij een ingrijpende energetische renovatie 7% –> 6%

Heeft u een woning gekocht die voldeed aan de 7% voorwaarden EN u bent van plan om binnen de vijf jaar na aankoop een ingrijpende energetische renovatie uit te voeren, dan krijgt u zelfs 1% extra korting op de registratierechten. Zo betaalt u uiteindelijk maar 6% verkooprechten op de aankoopsom!

Maar wat is een ingrijpende energetische renovatie, IER? Dit is een renovatie waarbij de technische installaties (zoals verwarming, koeling, luchtcirculatie ed.) volledig vervangen worden om een specifiek binnenklimaat te realiseren en waarbij er minstens 75% van de bestaande buitenschil wordt (na)geïsoleerd.

Bonus: Deze regeling kan gecombineerd worden met de vrijstelling van de eerste 80.000 euro waarop geen verkooprechten dienen betaald te worden indien u een bescheiden woning koopt. Concreet is dit een extra korting van 4.800 euro.

Let op: Slaagt u er niet in om binnen de vijf jaar de beloofde renovaties door te voeren, dan zal u de korting van 1% moeten terugbetalen.

2.5 De aankoop van een onroerend erfgoed als gezinswoning = 1%

Het laagste tarief bedraagt 1% i.p.v. 7%. Dit krijgt u alleen als u bereid bent om te investeren in onroerend erfgoed dat u zal gebruiken als gezinswoning. In ruil voor deze gunstmaatregel dient u wel het kortingsbedrag te herinvesteren in het onroerend erfgoed zelf. Denk hierbij aan diensten, beheer of werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van het onroerend erfgoed of het beschermde monument.

Kanttekening: Deze gunstmaatregel kan en mag u niet combineren met andere premies die betrekking hebben op dezelfde herinvesteringen die u met de 6% korting uitvoert.

3. Meeneembaarheid blijft nog van toepassing

Goed nieuws, de meeneembaarheid van de verkooprechten zal ook bij de nieuwe regeling toepasbaar zijn. Meeneembaarheid betekent dat u in bepaalde gevallen de verkooprechten (registratierechten) die u op een eerder aangekochte woning hebt betaald, kunt aftrekken van de verkooprechten die u op een volgende woning moet betalen. Dit tot een maximum bedrag van 12.500 euro.

U kan ook over meeneembaarheid meer informatie vinden op deze blog.

4. Moet u nu wachten of juist kopen?

De vooropgestelde datum voor de invoering van de nieuwe regelgeving van de verkooprechten is 1 juni 2018. Het is echter de datum van de compromis/ verkoopovereenkomst (en dus niet die van de notariële akte) die zal bepalen of de aankoop wel of niet onder het nieuwe systeem valt.

Als de woning momenteel onder groot beschrijf valt, is het gemakkelijk: u wacht het best met het ondertekenen van een compromis. U kan wel nog altijd werken met een wederzijdse verkoop/aankoopbelofte die dan na de hervorming in voege kan treden. Indien de woning momenteel onder het klein beschrijf valt, is het minder éénduidig. Hier hangt het ervan af of de woning in de nieuwe regeling als bescheiden zal worden beschouwd (binnen of buiten de kernstad of buiten de Vlaamse rand en de verkoopprijs respectievelijk ≤ 200.000 of 220.000 euro). Zo zullen de registratierechten wel stijgen van 5% naar 7% maar hier is de vraag of u de vrijstelling op de eerste 80.000 euro al dan niet krijgt. Wie bij aankoop ook een grondige renovatie plant, wacht best op de nieuwe hervorming. Op voorhand de kosten berekenen, is het beste advies dat we kunnen geven.

4.1 Samenvatting: wachten of kopen bij hervorming verkooprechten?

4.2 Tip

Vergeet niet bij uw beslissing rekening te houden met de mogelijk rentestijging die er zit aan te komen. Als het verschil tussen de oude en nieuwe regeling m.b.t. de verkooprechten u een verwaarloosbaar voordeel oplevert, kan u best kiezen voor een lagere rente van uw hypothecaire lening. Hiervan zal u veel langer de vruchten kunnen plukken.

5. Concrete voorbeelden

• Een eerste woning van 275.000 € die valt onder groot beschrijf. Advies: Wachten.
• Een eerste woning van 275.000 € die valt onder groot beschrijf en waarvoor u een ingrijpende energetische renovatie doorvoert binnen de 5 jaar. Advies: Wachten.
  
• Een eerste woning van 275.000 € die valt onder klein beschrijf. Advies: Kopen.
  
  

• Een eerste woning van 190.000 € die valt onder klein beschrijf. Advies: Wachten.

• Een eerste woning van 190.000 € die valt onder klein beschrijf, maar waarbij u een ingrijpende energetische renovatie doet binnen de 5 jaar. Advies: Wachten.
  
  

  Dit artikel werd opgesteld aan de hand van de informatie die we tot nu hebben kunnen verzamelen over de nieuwe verkooprechten. – First Immo – Jacko Bormans Communicatieverantwoordelijke