Voor het eerst sinds 2014 dalen de huizenprijzen in Vlaanderen. Hoewel dit nog niet het geval is in Wallonië, koelt de markt daar ook af.

In het nieuws: De ERA-barometer richt zich naast Vlaanderen ook op de vastgoedmarkt in Wallonië.

• Deze vrijdag publiceerde ERA, de grootste vastgoedgroep van België, zijn jaarlijkse barometer, in samenwerking met de Universiteit Antwerpen.
• Voor het eerst omvat de barometer ook de Waalse markt. En de bevindingen zijn opmerkelijk.

Details (1): Effectieve prijsdaling in Vlaanderen.

• Volgens ERA is de prijsdaling van huizen nu een realiteit in Vlaanderen, voor het eerst sinds 2014.
• Als we kijken naar de evolutie tussen 2022 en 2023 (over het hele jaar), zien we echter een stijging van 0,3 procent. Maar bij een gedetailleerdere analyse blijkt de daling er wel degelijk te zijn. Sinds het laatste kwartaal van 2022 zijn de woningprijzen met 1,9 procent gedaald, merkt ERA op.
  • De daling is sterker voor huizen met een energieprestatiecertificaat (EPC) E of F: -3,7 procent in het laatste kwartaal. Volgens ERA is het nu zelfs de koper die de onderhandelingen leidt.
  • Ook de prijs van minder energieverslindende huizen daalt, maar minder sterk. Voor goed geïsoleerde huizen (EPC A of B) blijft de verkoper echter nog steeds de leiding hebben in de onderhandelingen.
• “De sterk gestegen rentetarieven en de verplichting tot renovatie van energieverslindende huizen (EPC E of F) binnen vijf jaar hebben duidelijk de situatie veranderd,” legt Johan Krijgsman, CEO van ERA, uit. “Het kopen van een huis is veel moeilijker geworden, het aanbod van bepaalde soorten huizen overstijgt ruimschoots de vraag en de prijzen van sommige marktsegmenten dalen, wat een algemene neerwaartse spiraal veroorzaakt.”

Volgt Wallonië de Vlaamse trend?

Details (2): Een aanzienlijke vertraging in de prijsstijging in Wallonië.

• In Wallonië zijn de huizenprijzen in 2023 niet gedaald. Ze zijn in een jaar tijd met 2,1 procent gestegen volgens ERA. Maar dit is bemoedigend voor toekomstige kopers – minder voor toekomstige verkopers. Want de trend is duidelijk vertragend. Dit was vorig jaar al merkbaar toen de prijsstijging voor het eerst sinds 2015 afnam. De hoogtepunten van de COVID-periode liggen duidelijk achter ons.
• “Op zoek naar een onroerend goed hoeven Walen niet per se een kortetermijnrenovatiebudget in hun berekeningen op te nemen,” zegt Emmanuel Deboulle, Business Development Manager & Coach Brussel en Wallonië bij ERA. “Ze hebben dus meer speelruimte voor de aankoop van hun huis, en daarom stijgen de prijzen nog steeds. Maar we zien ook een duidelijke neerwaartse trend op de vastgoedmarkt in Wallonië.”
  • Genoteerd: Echter zal de verplichting tot renovatie voor nieuwe eigenaren van energieverslindende woningen, die sinds 2023 in Vlaanderen van kracht is, ook vanaf 2026 van toepassing zijn in Wallonië.
• Kunnen we zeggen dat we ook in Wallonië op weg zijn naar prijsdalingen? ERA kan dat niet met zekerheid zeggen, maar een andere indicatie lijkt die richting op te wijzen: de verkoopduur.
  • In 2023 duurde het gemiddeld 118 dagen om een woning te verkopen, tegenover 88 dagen in 2022. De stijging in slechts één jaar tijd is enorm: +25 procent.
  • “De evolutie van de gemiddelde verkooptijd is vaak voorspellend voor de toekomstige prijsontwikkeling,” merkt Sven Damen, professor vastgoedeconomie en financiering aan de Universiteit Antwerpen, op. “Een aanzienlijke verlenging van de verkoopduur kan aangeven dat de stabilisatietrend nog niet voorbij is.”

In Brussel: De barometer richt zich alleen op appartementen (die veel beter verkopen dan huizen). In 2023 steeg hun prijs gemiddeld met 2 procent op jaarbasis. Maar er zijn grote verschillen afhankelijk van het type eigendom.

• Hoe ruimer de appartementen zijn (meer slaapkamers, een balkon en/of een tuin) en hoe luxueuzer, hoe hoger de prijzen zijn gestegen.
• Aan de andere kant zijn de prijzen van eigendommen die renovatiewerkzaamheden nodig hebben met 5 procent gedaald.