De Nationale Bank van België (NBB) maakt zich zorgen over de impact van de stijgende energieprijzen op de vastgoedmarkt. De toezichthouder adviseert banken om voorzichtiger te zijn bij het toekennen van een woonlening voor energieverspillende woningen. Het is niet de eerste keer dat de kredietgevers de raad krijgen om strengere voorwaarden te hanteren.

De fors opgelopen energieprijzen nemen een almaar grotere hap uit het gezinsbudget. Uit het recente inflatierapport van het Belgische statistiekbureau (Statbel) blijkt dat de prijs van aardgas in mei met ruim 130 procent is gestegen in vergelijking met vorig jaar. Elektriciteit is gedurende diezelfde tijdspanne zo’n 54 procent duurder geworden.

Strengere voorwaarden energieverslindende woningen

Volgens de NBB moeten de kredietgevers er daarom rekening mee houden dat sommige gezinnen mogelijk niet meer in staat zullen zijn om hun woonkrediet op tijd af te betalen. Dat staat te lezen in het jaarlijkse rapport over de financiële stabiliteit.

De toezichthouder roept daarom de banken op om kredietnemers minder geld te lenen als ze dat kapitaal willen gebruiken om de aankoop van een energieverspillende woning te financieren. Op die manier kan vermeden worden dat de vastgoedeigenaars hun lening niet meer kunnen terugbetalen door de hoge energiekosten.

“Dit lijkt mij voornamelijk een voorzorgsmaatregel met oog op de toekomst”, merkte Karel Baert, de CEO van de bankenfederatie Febelfin, donderdag op in een interview met VTM Nieuws. “Dit zal ook een impact hebben op de vastgoedmarkt. Minder energiezuinige woningen zullen immers minder waard worden. Dat lijkt mij een normale evolutie.”

De Nationale Bank wees er eerder al op dat een slechte EPC-score almaar zwaarder weegt op de potentiële verkoopwaarde van een pand. Dat zien we overigens vandaag al. Zo is het prijsverschil tussen een goede energiescore (EPC 150, of 150 kilowattuur per vierkante meter) en een “normale” score (EPC 350) vorig jaar al opgelopen tot gemiddeld 12 procent.

De kredietgevers moeten sinds vorig jaar de EPC-score opvragen bij het afsluiten van een woning. Die verplichting geldt ook voor woonkredieten die na 1 januari 2017 werden uitgegeven en waarvoor het uitstaand kapitaal van het krediet meer dan 85 procent van de waarde van de woning bedraagt. Dit kan dus een impact hebben op het rentetarief dat je bij de banken krijgt. Sommige banken, waaronder Triodos Bank en BNP Paribas Fortis, hebben al kortingen voor duurzame woningen opgenomen in de kredietvoorwaarden

Verplichte schatting

Het is bovendien niet de eerste keer dat de NBB banken adviseert om strengere voorwaarden te hanteren bij het toekennen van een hypothecair krediet. Volgens een Europese richtlijn moeten de banken sinds de start van dit jaar een woning laten schatten alvorens ze een woonlening geven. In een toelichting verduidelijkte de Nationale Bank van België (NBB) dat die verplichting niet meteen betekent dat er een schatter de woning moet bezoeken.

“De schatting kan worden uitgevoerd door zowel een interne als een externe schatter”, klonk het in september 2021. “Dat kan door een bezoek ter plaatse, maar ook door gebruik te maken van geavanceerde statistische modellen die voldoen aan de EBA-verplichtingen.” In dat laatste geval worden kredietnemers niet opgezadeld met extra kosten, zoals eerder werd gevreesd.

Maximaal 90 procent lenen

Sinds 2020 is het overigens moeilijker om de aankoop van je woning volledig te financieren met een lening. De toezichthouder heeft toen strengere richtlijnen met betrekking tot de quotiteit – de verhouding tussen het leenbedrag en de actuele waarde van een woning – opgelegd aan de financiële instellingen. Zo mogen banken maximaal 90 procent van de aankoopwaarde financieren met een woonlening. Er geldt wel een versoepeling voor hypotheeknemers die een eerste woning kopen. Maximaal 35 procent van het leenvolume aan startende kopers mag een hogere quotiteit dan 90 hebben.

Voor de andere kredietnemers mag maximaal 20 procent een hogere quotiteit hebben. Vastgoedinvesteerders en verhuurders mogen dan weer maximaal 80 procent van de aankoopwaarde lenen. In dat geval mag 10 procent van het leenvolume een hogere quotiteit hebben.

Veel kredietgevers pakken overigens uit met extra kortingen als je de quotiteit onder bepaalde grensbedragen laat zakken, zoals 80 of 90 procent.

(kg)