Leidt de oorlog in Oekraïne en alle bijbehorende economische gevolgen tot een forse afkoeling van de Belgische vastgoedprijzen? Dat hangt vooral af van hoe lang de crisis blijft duren én van het rentebeleid van de Europese Centrale Bank (ECB), zeggen economen.

Voor het uitbreken van de oorlog, was er vrij algemene consensus over welke richting de Belgische vastgoedmarkt zou uitgaan:

• Na het superjaar 2021, waar het FOMO-effect (“fear of missing out”) tot recordprijzen leidde, is een afkoeling van de markt het waarschijnlijkste scenario.
• Dat heeft vooral te maken met de hypotheekrentes, die opwaartse druk gaan kennen omdat de ECB hintte op een renteverhoging, mogelijk in het najaar van 2022.
• Ook het corona-effect – tijdens de pandemie won de eigen woning bij veel gezinnen aan belang voor hun welzijn – zou in 2022 kunnen wegebben, waardoor een turbo op de vraag naar nieuwe woningen weer wegvalt.

De vraag is nu of al die voorspellingen de prullenmand in mogen door het uitbreken van de oorlog in Oekraïne. Die heeft op macro-economisch vlak een dubbel effect: hogere inflatie, wat nefast is voor de koopkracht en dus ook de betaalcapaciteit van de gezinnen, en lagere economische groei, wat gepaard kan gaan met gezinsinkomens die minder dan verwacht gaan aanzwellen.

Hypotheekrente

De ECB laat evenwel uitschijnen dat de oorlog fundamenteel niets verandert aan haar inflatiescenario op middellange termijn, namelijk een kalmering van de prijsstijgingen vanaf eind 2022, begin 2023. “In alle scenario’s, wordt van de inflatie nog steeds verwacht dat ze geleidelijk zal verminderen”, verklaarde voorzitter Christine Lagarde dinsdag.

Vrij vertaald: een snelle renteverhoging om de inflatie te beteugelen, is niet meteen nodig. Veel analisten gokken er zelfs op dat de ECB haar rentewapen nog wat langer op zak zal houden, om de economische groei niet te bruusk af te remmen. Dat zou betekenen dat een renteverhoging niet in het najaar van 2022, maar pas in het voorjaar van 2023 gaat plaatsvinden, en dat de hypotheekrentes dus nog het hele jaar 2022 laag zullen blijven.

Of die hypotheekrente pakweg 2 procent dan wel 3 procent is, maakt een wereld van verschil uit, zegt een studie van ING-econoom Steven Trypsteen. “De rente heeft een erg sterk effect op de ontleningscapaciteit. Indien de hypotheekrente met 1 procent omhoog gaat, dan zakt de ontleningscapaciteit met maar liefst 9 procent voor een hypotheek met een looptijd van 20 jaar”, schrijft hij.

“Geen prijsdalingen”

Ondanks de oorlog in Oekraïne en het onzekere economische klimaat verwacht Trypsteen niet dat de vastgoedprijzen in België gaan zakken. Er is niet alleen de lage hypotheekrente. Nog andere factoren ondersteunen de vastgoedprijzen:

• De economische groei zal wellicht lager uitvallen dan aanvankelijk gedacht, maar zal nog steeds positief zijn, verwacht ING. De bank gaat uit van 2,5 procent economische groei in 2022 voor België en 1,8 procent groei in 2023.
• Dat zou de loongroei moeten ondersteunen. Bovendien is er de typisch Belgische loonindexering, volgens ING voor zo’n 4,5 procent dit jaar. Ook dat ondersteunt de betaalkracht van de gezinnen.
• Ten derde zijn er indicaties, onder meer van vastgoedpromotoren en -makelaars, dat het aanbod aan woningen kleiner lijkt te zijn dan de vraag, wat ook opwaartse druk op de prijzen genereert.

“Ons aanvoelen is dat de vastgoedprijzen de komende twee jaar verder zullen groeien, maar dat de sterke prijsgroei van de afgelopen twee jaar wat zal afzwakken”, besluit hij. Of in cijfers:

• ING verwacht dat de woningprijzen dit jaar gemiddeld 5,4 procent hoger zullen liggen dan vorig jaar.
• De stijgingen zullen wel afvlakken. “We verwachten dat de prijzen in het vierde kwartaal van 2022 zo’n 2,5 procent hoger zullen uitvallen dan in het vierde kwartaal van 2021.”

Trager dan inflatie?

ING verwacht dat de Belgische inflatie in 2022 op meer dan 5 procent zal uitkomen, KBC ziet 6,6 procent inflatie en sommige economen zelfs meer dan 7 procent. Een stijging van de woningprijzen met ruim 5 procent zou dus betekenen dat, voor het eerst sinds lang, de vastgoedprijzen trager zouden stijgen dan de algemene inflatie.

De onzekerheid die rond alle prognoses hangt, is wel uitzonderlijk groot. ING: “We moeten wel erkennen dat de situatie erg onzeker is en indien de oorlog lang zou aanslepen, dan zal de negatieve impact uiteraard sterker zijn. Dit zou de activiteit op de vastgoedmarkt kunnen fnuiken en de groei van de woningprijzen kunnen afzwakken.”

(lb)