De levensduurte in de Amerikaanse steden wordt in grotere mate bepaald door de transportkosten dan door bestemmingsplannen. Dat is de conclusie van een onderzoek van wetenschappers aan de George Washington University.

“Conventionele wijsheid van de afgelopen jaren heeft een groot deel van de schuld voor de stijgende kosten van levensonderhoud in Amerikaanse steden gelegd bij een te strikt bestemmingsplan”, zeggen de onderzoekers. “Maar deze studie ontdekte dat hogere transportkosten een grotere impact hebben op de kosten van levensonderhoud dan beperkingen die door bestemmingsplannen zijn opgelegd.”

Landgebruik

“Het wetenschappelijke werk over de factoren die de kosten van levensonderhoud in steden beïnvloeden, is grotendeels gericht op regulering van landgebruik”, voert onderzoeksleider Anthony Yezer, professor economie aan de George Washington University, aan.

“Een beleid dat de dichtheid van wooneenheden limiteert – zoals de inrichting van zones voor eengezinswoningen of de afbakening van historische wijken – leidt volgens eerdere studies tot een stijging van de vastgoedprijzen. Maar in die rapporten wordt geen rekening gehouden met de impact van de uitgaven voor transport op de kosten van het levensonderhoud.”

De nieuwe studie concludeert tevens dat een woningschaarste veroorzaakt door regelgeving op het gebied van landgebruik, de kosten van het levensonderhoud van werknemers in stedelijke gebieden zal beïnvloeden, maar werpt tevens op dat de uitgaven voor het woon-werkverkeer een beduidend grotere impact hebben.

Ballon

“Bestemmingsplannen in de omgeving van het centrale zakendistrict van een stad dwingen de residentiële ontwikkeling in het algemeen verder weg van het stadscentrum”, merkt professor Yezer op. “Woningen die op een grotere afstand van het stadscentrum liggen, zijn doorgaans goedkoper.”

“Hierdoor zal de gemiddelde kost van huisvesting in een stedelijk gebied naar beneden kunnen worden aangepast. Werknemers die in deze goedkopere woningen in de buitenwijken wonen, moeten echter langer pendelen en ervaren meer verkeersopstoppingen, waardoor de transportkosten worden opgedreven.”

“De woningmarkt in de stad vertoont veel gelijkenissen met een ballon”, zegt Anthony Yezer. “Restricties die de woningdichtheid in sommige wijken beperken, zorgen ervoor dat de ballon in buurten met minder beperkingen zal uitzetten.”

Om het probleem aan te pakken, moet het beleid zich volgens Yezer vooral toespitsen op maatregelen om het transport aantrekkelijker te maken, zoals een optimalisering van het openbaar vervoer en de aanleg van nieuwe verbindingswegen. Dergelijke maatregelen kunnen volgens hem de impact van bestemmingsplannen op de levenskost compenseren.

“Huisvesting in de stad is een dure aangelegenheid”, betoogt Yezer. “Dat is niet het gevolg van de bouwkosten, maar wordt vooral bepaald door de prijs van de bouwgronden. Geen enkele factor heeft op dit prijsniveau een grotere impact dan de transportkosten.”

(kg)