In het kort

• Kortetermijnverhuur heeft veel minder invloed op het woningaanbod dan structurele knelpunten.
• Hoge rentetarieven en vastgoedprijzen duwen meer inwoners naar een beperkte huurmarkt.
• Om de betaalbaarheidscrisis op te lossen, moet de bouw van kleinere, moderne woningen worden gestroomlijnd.

Uit een recente analyse van ING België blijkt dat de opkomst van platforms voor kortetermijnverhuur zoals Airbnb, Expedia en Booking.com weliswaar bijdraagt aan de woningnood, maar niet de belangrijkste oorzaak is van de betaalbaarheidscrisis.

Het onderzoek richt zich op Gent, Antwerpen en Brussel, steden die al kampen met dure en krappe huurmarkten.

Impact van kortetermijnverhuur

Volgens econoom Alissa Lefebre wordt ongeveer 0,8 procent van de huurwoningen in deze steden gebruikt voor kortetermijngasten. Concreet betekent dit dat ongeveer 3.000 woningen in Brussel en bijna 2.000 in Antwerpen en Gent niet beschikbaar zijn voor langetermijnhuurders. Hoewel dit voor extra druk zorgt, is het maar een klein deel van het totale woningaanbod.

De populariteit van deze digitale platforms blijft stijgen. In 2024 werden meer dan 1,2 miljoen verblijven geregistreerd, goed voor in totaal meer dan 12 miljoen overnachtingen. Deze stijgende trend zette zich voort in 2025, waarbij de grens van 10 miljoen al in de eerste negen maanden werd overschreden.

Meer huren

Deze verschuiving gaat gepaard met een bredere trend waarbij het eigenwoningbezit afneemt. Hoge rentetarieven en stijgende vastgoedprijzen hebben het kopen van een woning minder toegankelijk gemaakt, waardoor het percentage huiseigenaren is gedaald van 72,4 procent in 2022 naar 70,9 procent in 2025. Dit heeft meer mensen naar de huursector gedreven, waardoor de prijzen zijn gestegen.

Nieuwe Europese regelgeving die in mei is ingevoerd, is bedoeld om illegale kortetermijnverhuur tegen te gaan door platforms te verplichten gegevens te delen. Dit zou mogelijk zo’n 1.800 woningen terugbrengen naar de permanente markt. Het onderzoek stelt echter dat dit een oppervlakkige oplossing is die de diepere structurele problemen niet aanpakt.

Mismatch

Ten eerste is er een aanzienlijke mismatch tussen de soorten woningen die worden gebouwd en de werkelijke behoeften. Terwijl het aantal eenpersoonshuishoudens toeneemt, waardoor er vraag is naar kleinere appartementen, ziet de markt een daling in het aantal bouwvergunningen voor appartementen en een stijging in het aantal vergunningen voor grote huizen.

Ten tweede blijft de bouwactiviteit kritiek laag. Ingewikkelde vergunningsprocedures en een historische daling in bouwvergunningen hebben de oplevering van nieuwe woningen vertraagd.

Ten derde belemmeren financiële en economische druk de groei. Stijgende materiaalkosten, schommelende energieprijzen en hogere rentetarieven hebben de ontwikkeling duurder gemaakt. Deze situatie heeft geleid tot een toename van het aantal faillissementen bij bouwbedrijven, waardoor het aanbod van nieuwe woningen nog verder is beperkt.

Risico van overregulering

Ten slotte benadrukt het rapport dat regelgeving op het gebied van energieprestaties en huurcontrole weliswaar goed bedoeld is, maar onbedoeld investeringen kan ontmoedigen en het aantal beschikbare huurwoningen kan verminderen.

Lefebre concludeert dat het bereiken van echte betaalbaarheid een holistische aanpak vereist. Dit omvat het bevorderen van een stabiel investeringsklimaat, het stroomlijnen van de bouw van kleinere wooneenheden om in te spelen op demografische verschuivingen, en ervoor zorgen dat kwaliteits- en energieregels de bouw en renovatie van woningen niet onbedoeld belemmeren.

Schrijf je hieronder in voor onze GRATIS nieuwsbrief